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为房地产市场清除障碍

许多经济专家一致认为,今年最要突破的瓶颈是房地产市场。一旦这个重要市场畅通,相关市场将能良性发展,同时促进增长。

河内市西湖西面都市区一角。

稳定且发展房地产市场是今年政策调度工作的重点问题之一。年初以来,政府颁行了多项重要的政策,力争为市场排忧解难,如关于若干纾困且促进房地产安全、良性、可持续发展措施的第33号《决议》;关于消除债券市场障碍与为企业释放资金的第8号《议定》等。

潜伏不少风险和不稳定因素

4月底,国家银行按第33号《决议》开展了社会住房、工人住宿发展项目和残旧公寓改建项目的120万亿元优惠信贷计划。建设部也颁行相关条件的指引文本,同时授权各地方公布社会住房投资项目目录以便信贷。

中央经济部副部长阮德显认识到当前房地产市场的困难并指出,今年第一季度,房地产领域的新成立企业数量同比下降63.2%,有期限解散、停业的企业数量却分别增加30.2%和60.7%。此外,关闭或暂停营业的交易平台数量与上一季度相比增加了约30%至50%。在房地产企业现金流持续大幅下滑的情况下,市场的资金流动性压力仍是经济的大危机。

根据金融数据与商业信息综合服务供应商Fiin Group的一份报告,房地产是债券呆账率高达20.1%的领域,仅次于能源领域(63.1%)。特别是房地产公司债券流通中的价值达396万3000亿元,占流通总值的33.8%,而许多发行企业陷入困境或无法履行债务义务。

国民经济大学校长范鸿章教授、博士表示,房地产市场正在暴露出许多限制、不足之处、不可持续、潜在风险和劣性发展。房地产市场的风险会扩散到货币、金融市场,因为注入房地产市场的大部分资金来自银行信贷服务。

据国民经济大学2022年度经济报告公布的数据显示,截至去年底,房地产的信贷余额达2580万亿元,相当于信贷总余额的21%,占国内生产总值(GDP)的26.3%。去年,商业银行系统流向房地产领域的信贷资金增速达约24%。

这一数字高于全系统平均信贷增速14.17%的1.6%至1.7倍,超出2021年和2020年的房地产信贷增速(分别为15.37%及12.06%)。商业银行的信贷资金1700万亿元向房地产领域提供贷款服务,以满足生活需求。如果市场形势恶化,此举会对商业银行系统的稳定性和安全性产生交叉风险。一旦利率调升和财务杠杆收窄,这样市场及产品就立即“冻结”。

解决法律问题

国会代表、国民经济大学副校长黄文强教授、博士在分析经济增长与越南房地产市场演变之间的关系时强调,经济增长是房地产市场的驱动力,反之亦然,房地产市场的发展会对经济增长造成影响。我国经济的发展实况表明,在经济增长良好的阶段,房地产市场的增速较高。房地产领域对经济的产生辐射作用很大,因为房地产将直接对社会40个领域及职业产生辐射作用,去年为国家GDP贡献3.46%。

房地产市场的重要作用还体现在与金融、货币、证券、资金、建筑和劳动力市场的直接关系上。从房地产市场与经济增长的密切关系来看,黄文强教授、博士表示,目前的房地产市场与2011年至2013年阶段有相似之处,但“冻结”、“价格跌到谷底”的可能性很低。因为疫情后,经济正在遇到不少困难,但仍有望复苏和增长,不会像2011 年至2013年那样糟糕。

而且,从年初至今出台的新政策体现了整个政治体系的干涉;政府及时、坚决、严密的指引和调度,力争为市场排忧解难,有望对市场产生积极影响。短期内,黄文强教授、博士建议政府尽快结束对暂停项目的检查和处理,有助企业继续开展并将产品推出市场。

与此同时,要着力解决法律问题,从中央到地方,成立马上处理存在问题的委员会,不再重复地方到处发文求助,之后收到“遵守法律”答覆的局面。

“在第33号《决议》中,政府要求加快将《土地法》、《住房法》与《房地产经营法》同步化,但这项内容与法律修订规程相关,需要2至3年内完成。因此,须提请国会颁行个别《决议》,立即采取紧急措施以为房地产市场排除万难。”黄文强教授、博士建议。

阮德贤博士认为,今年推动经济增长需要突破的瓶颈之一是房地产市场。房地产市场的措施要瞄向若干大问题,如商品房与社会住房的供需“差异”;房地产价格居高不下,缺乏调控;许多房地产企业面临财务困难。

国民经济大学的建议旨在完善法律制度、调节供需关系、提高信息透明度、释放资金等,让房地产市场稳定及良性发展。

其中,释放资金是市场在短期内复苏的最重要措施,接下来是要将体制与法律相关的措施同步化,有助市场可持续发展。经济专家们表示,目前房地产市场的最大困难是法律问题,因为该领域涉及100多项法律规定、《议定》和《通知》,其中有很多重叠及缺乏同步化的内容。

房地产市场稳定和发展对疫情后的经济复苏、发展过程具有非常重要的意义。政府的决策需要更多时间才能生效,但资金、企业债券、法律瓶颈相关的困难正在逐步消除和重拾信心,并为这个重要市场的复苏打开了大门◆

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